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多选题 :  根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不应征收土地增值税的有(　)。

（A）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移

（B）个人之间互换自有居住用房地产

（C）抵押期满权属转让给债权人的房地产

（D）两个企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业