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多选题 :  下列房地产交易行为中，不应当缴纳土地增值税的有( )。

（A）房地产公司出租别墅

（B）非营利的基金会将合作建造的房屋转让

（C）房地产公司通过国家机关将其拥有的房屋赠与学校

（D）城市居民之间互换自有居住用房屋且经当地税务机关核实